人防工程是属于开发商,还是属于业主?

时间:2022-08-09 00:14

本文摘要:人防工程是属于开发商,还是属于业主?文|吕海波住宅小区内的人防车位是使用小区内人防工程而施划的车位。对于人防工程是属于建设单元(开发商)?还是属于业主?现在在全国规模内,建设单元(开发商认为,人防工程是由开发商投资建设的,人防工程应当归建设单元(开发商)。而业主们认为,商品房价钱组成中已经包罗人防工程的建设成本,业主已经支付了用度,因此应当是属于全体业主的。

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人防工程是属于开发商,还是属于业主?文|吕海波住宅小区内的人防车位是使用小区内人防工程而施划的车位。对于人防工程是属于建设单元(开发商)?还是属于业主?现在在全国规模内,建设单元(开发商认为,人防工程是由开发商投资建设的,人防工程应当归建设单元(开发商)。而业主们认为,商品房价钱组成中已经包罗人防工程的建设成本,业主已经支付了用度,因此应当是属于全体业主的。

开发商再次主张启使用权或者收益权,向业主收取租金或使用费,属于重复收费,开发商不能因一次行为而两次赢利,否则就违法了价钱法的相关划定,也不切合老实信用的原则。为此,业主们与开发商之间恒久争论不休。

关于人防工程的建设,众所周知,凭据《人民防空法》的相关执法法例划定,人防工程是国家划定强制性配建工程,人防工程的建设用度是否与人防工程使用权是否与建设成本之间的关系是什么样的呢?笔者今天就以安徽省为例,就相关划定举行解读。《人防防空法》第五条确立了“谁投资,谁受益”的原则,但并未确定住宅小区内的人防工程投资者是谁?事实上,谁是投资者,也不是《人防防空法》所能确定的。既然无法确定,那么就需要通过其他的执法规范去寻找住宅小区人防工程投资者的渊源。

而寻找住宅小区人防工程投资者的渊源,就必须从人防工程的建设用度说起。凭据《关于规范防空隙下室易地建设收费的划定的通知》(计价钱[2000]474号)第一条划定:联合地面民用修建修建防空隙下室是依法建设人防工程的重要组成部门,是战时保障都会住民就地就近掩蔽,淘汰人员伤亡的重要途径。在人防重点都会的市区(直辖市含近郊区)新建民用修建,要根据原国家人民防空委员会、国家计委、城乡建设情况掩护部《关于改变联合民用修建修建防空隙下室划定的通知》(人防委字〔1984〕9号)的划定修建防空隙下室。防空隙下室建设所需资金,纳入建设项目投资计划。

建设用度据实列入建设项目开发成本。上述条款中“建设用度据实列入建设项目开发成本”与商品房销售价钱又有什么联系?商品房价钱又能说明什么呢?联合《安徽省物业治理条例》第一百零四条的划定:“本条例下列用语的寄义,其中第五项解释对共用设施设备的界说为:“共用设施设备”是指物业治理区域内建设用度已分摊进入衡宇销售价钱的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、门路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非谋划性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的衡宇等”;上述执法规范中提及到“建设用度分摊入衡宇销售价钱”的设施设备属于业主共用,(其中就包罗非谋划性停车场,而小区的人防车位是不能作为谋划性车库来使用,否则小区将成为公共停车场)。那么商品房价钱组成又包罗哪些呢?而凭据商品房住宅价钱治理方面的法例划定,衡宇销售价钱的组成则是由成本、税费、利润、商品房楼层、朝向差价、质量差价五项组成。

这也是经济学的基本原理的体现,成本是价钱组成的一个一定部门,世界上原来就没有什么无成本的商品。凭据上述划定可以看出,人防工程的建设用度系列入建设项目的开发成本,而建设项目建设成本则是组成商品房价钱组成的组成部门,《安徽省物业治理条例》则又划定了建设成本已分摊入商品房销售价钱。因此可以得出结论:人防工程系属于全体业主所有的共用设施设备。而且,共用设施设备的本质就是业主共用,其已经清除了开发商的使用权,收益权是所有权或使用权基础,人防工程的共用性质已经清除了开发商作为单独主体的使用权,否则人防工程就将成为开发商的专有使用权,而不在由业主归共用,清除了专有使用权,也就清除了开发商的收益权。

此外,关于人防工程的共用性质,在《物业承接检验措施》中的划定也予以获得印证,其中第十六条划定:共用设施:一般包罗门路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处置惩罚设施、灵活车(非灵活车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。在这里,又一次将人防设施包罗在共用设施的规模之内,清除了建设单元(开发商)的专有使用权和收益权。因此,在多个法例和部门规章中,已经明确了人防工程的共用性质和业主是人防工程的权利的结论。同时,将人防设施包罗在业主共用设施规模之内,确定了业主使用权,事实也就是对受益者简直认,从而确定的业主是人防工程的投资者。

而建设单元(开发商)主张的“谁投资,谁受益”,因不具有专有性已经失去了执法基本,故不能主张其收益权。以上相关分析,系笔者联合《安徽省物业治理条例》的相关划定的解读。对于其他省、市和地方都会,人防工程是否属于全体业主,还是开发商,业主们还需要联合当地的查阅当地房地产开发历程中的价钱法例规章的划定和物业治理法例,规章的划定举行解读,针对详细的情况详细分析。

最后希望本文能够给那些维护业主权益的业主委员会或业主代表一些启发,少走一些弯路。吕海波状师于2020年7月4日。


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